Jó ezekre odafigyelni, ha házat vagy tömbházlakást vásárolunk

A környék, a szomszédok, a szerkezeti stabilitás, az építőanyagok, szerelvényezés vagy az ár élvez elsőbbséget lakásvásárláskor? Elméletileg minden, gyakorlatilag pedig szinte csak az utolsó tétel számít – derült ki a szakértők megkérdezése után.

Az ember legalapvetőbb szükséglete, hogy egy fedelet tudjon a feje felett. Manapság kevés az állami (önkormányzati) bérlakás, így vásárolni vagy építtetni kell. Ingatlanügynököt és műépítészt kérdeztünk arról, mire figyeljenek azok a szerencsés helyzetben levők, akik tömbházlakást, esetleg kertes házat vásárolnának. Az, hogy ez már egy kiváltságos helyzet, bizonyos, hiszen a lakhatási gondok megoldása miatt kényszerülnek a legtöbben külföldi munkára vagy kötelezik el magukat évtizedekre a bankoknak. Ha viszont már megvan egy bizonyos összeg a számlán, elkezdődhet a keresés.

Közös lónak túros a háta – és a tömbház is egy ilyen ló

Városban a tömbházlakás népszerű opció, mert a tömbházak eleve komfortot nyújtanak és sok mindentől mentesítik a lakót – természetesen bizonyos költségek fejében. Ha ilyen lakást szándékozna vásárolni valaki, elsősorban olyan környéken tegye, amely hosszú távon is kellemes, élhető marad a számára – tanácsolja Bicsak László, az Ascendent Ingatlanügynökség munkatársa.
A kereslet fő irányvonala, hogy a tömbházlakás közbülső emeleteken legyen (első-harmadik, tízemeletesnél hatodik emeletig), holott már a tetőket is profin szigetelik, nincsenek beázások, mint régebb. A fontossági sorrend azonban mindenkinél más lehet.

Fiatal családok esetében jó lenne figyelembe venni, hogy van-e óvoda, iskola, játszótér a közelben, el lehet-e majd engedni a gyermeket egyedül, gyalog iskolába, vagy a mindennapos fuvarozás mellett kell elköteleződni, továbbá, hogy mennyi idő alatt, hogyan lehet megoldani a bevásárlást? Nagyon fontos szempont a lakás fenntarthatósága energetikai szempontból: nem mindegy északi vagy déli tájolású, hogy téglaépítésű, hőszigetelt tömbházban vagy szigetelés nélküli betonpanelben, melyben a gázszámla fizetése erősen megsarcolja a pénztárcánkat.

Természetesen elméletileg a tömbházban is bármikor megoldható a hőszigetelés, gyakorlatilag azonban, mivel lakóközösségről van szó, sokszor nehézkes lehet az eljárás, mondja Bicsak László.
„Bár az embereknek minden más szempontnál fontosabb az, hogy mennyit szánhatnak a lakásvásárlásra, én azt tanácsolom, hogy inkább keressék meg a módját annak, hogy jó zónában és »fiatal« lakást vegyenek. Én vásárlóként feltenném magamnak a kérdést: az 1970-es években épült tömbházakhoz képest még viszonylag jó állapotban levő, 35 éves Ág utcai tömbházlakásért miért kellene fizetnem 78 000 eurót (kb.1400 eurót egy négyzetméterért), mikor négyzetméterenként 1600-ért már újépítésű, hőszigetelt, modern technológiával rendelkező lakást is vehetnék?

A választási opciókat végül is erősen leszűkíti a pénztárca vastagsága, vélekedik a megkérdezett ingatlanügynök. Véleménye szerint lassan eltűnik a középosztály, csak szegények és gazdagok maradnak. Az eddig felvetett szempontokhoz újabbakat is társít a megkérdezett sepsiszentgyörgyi tervező, Bodor Attila, a Bodor Architecture cég vezetője.

Lehet egy lakás gyönyörű, de funkcionálisan förtelmes

Tömbházlakásban nagy kockázati tényezőt jelenthet az, hogy a lakók évtizedek óta felelőtlenül, bejelentés nélkül, tetszésük szerint bontanak falakat, nyitnak egybe tereket a lakásokon belül. Ez egy nagyobb földrengésnél katasztrofális következményekkel járhat. Ezért tömbházlakás vásárlásakor ajánlatos lenne egy műszaki ellenőrrel felméretni az apartman állapotát, az eredeti tervvel összevetni. Mivel a tömbházlakások 95 százaléka már mind magántulajdonban van, az önkormányzatnak ebbe nincs beleszólása, legfeljebb akkor, ha valaki feljelenti a szomszédját. Ez pedig azért történik meg ritkán, mert szinte mindenkinek vaj van a füle mögött valamilyen szempontból – mondta Bodor Attila.

Mindjárt érthető lesz, hogy miért mellőzi a legtöbb ember a törvényt: egy ilyen munkálat engedélyeztetése egy hosszú bürokratikus folyamat és 10 és 20 ezer lej közötti költséget feltételez (tervezés, engedélyek díjai). Ráadásul a rendszerváltás előtt épült tömbházak legtöbbjének igen bajos előkotorni az eredeti terveit. Hogy kinek mennyit ér meg a biztonsága? – erre mindenki maga felelhet.
A régi tömbházak ellen szól az is, hogy annak idején nem biztos, hogy mindig recept szerint keverték a betont – tudjuk meg az építésztől. Igaz, arra ma sem vehetünk mérget, hogy minden befektető felelősen jár el, és nem spórol ki semmit egy soklakásos tömbházból.

Egy lakás élhetőségét nagyban befolyásolják a terei, azok világítása, szellőzése, az épület szigetelése, mutat rá a lényegre a tervező. Fontos lenne, hogy legyen benne minél több tárolóhelyiség: kamra, lomtár, gardrób. Ha harminc évvel ezelőtt még két nadrággal és egy inggel leélte valaki az életét, manapság sokkal több mindent gyűjtünk magunk köré és tartjuk „majd egyszer még jó lesz valamire” szlogennel.

A célszerűség, praktikum szempontjából nem biztos, hogy előbbre vagyunk 2025-ben, mint 1980-ban, vélekedik a szakértő, akinek tudomása van „funkcionálisan förtelmes” újépítésű tömbházakról, ahol kicsi nappalihoz feleslegesen nagy terasz társul, és a fürdőben nem fér el egy normál méretű fürdőkád stb.

Ha valaki leteszi a voksát egy régi építésű lakás mellett, ajánlott kicserélni a szerelvényeket (villamossági kábeleket, víz- és fűtéscsöveket, még a szennyvízlefolyót is a saját szintjén). De még így is meglephetik a nem mindig működő közművek, a visszaszivárgó szennyvízcsatornaszag, a sokszor elromló lift. Ami szintén kockázati tényező, és nehezen mérhető fel vásárláskor: mennyire lesznek kellemes vagy az őrületbe kergető, bulizós és veszekedős szomszédaink.

Aki kertes házba szeretne költözni, mindenképpen vizsgáltassa azt meg egy műszaki ellenőrrel, legfőképpen szerkezeti szempontból – tanácsolja a vásárlóknak interjúalanyunk. Az már óvatosságra intő jel lehet, ha a tulajdonos nem tudja felmutatni a lakás tervét, vagy nem tudja megmondani a tervezőjének a nevét. Ezt még van esélyünk az illetékes önkormányzatnál is megtalálni, ha másképp nem jutunk hozzá. Ha esetleg utólag volt törvényesítve, akkor a terv aláírójának a nevét.

Jó megfontolni, milyen előnyökre pályázunk a leginkább, ezen elképzeléseinkhez is illeszkednie kell ugyanis a ház építőanyagának: a tégla előnye a könnyűszerkezethez viszonyítva a tűzbiztonság és a tömeg, ami fűtéskor magába „szívja” a meleget, később visszaadja azt. Biztosítás esetén nagyobb összegre biztosítható a téglaház. A könnyűszerkezet előnye viszont a téglaházhoz képest, hogy földrengéskor a jól kivitelezett struktúra erősebb, stabilabb, az összeillesztéseknek köszönhetően rugalmasabb.

A kerámia tégla és a habtégla (BCA) előnyeit és hátrányait mérlegelve pedig jó tudni, hogy az utóbbi az égetett agyagtéglánál kevésbé terhelhető, könnyebb, ezért inkább káder-szerkezetű épületekben használják „töltelék” falaknak, míg a kerámia (manapság „lyukatos”) tégla terhelhetőbb, tartófalaknak is használható – természetesen a mai normák szerint elengedhetetlen „betonmagokkal” egyetemben. Ez főleg azoknak lehet hasznos információ, akik emelet-ráépítésben is gondolkoznak.

A vevő figyeljen oda arra, hogy milyen a vízelvezetése a háznak, hiszen az eresz hiánya, a falak mellett a földbe szivárgó víz az alap megsüllyedését, megszakadását eredményezheti, ami később igen kellemetlen, váratlan költséget eredményezhet. Főleg felújítás vagy bővítés tervezése esetén fontos lehet akár az alap mellé leásni és megnézni annak mélységét, vagy a falból (építőanyagból) mintát venni és azt laborban kielemeztetni, tudtuk meg.

Mára a tűzvédelmi előírások sokat szigorodtak a kommunista érához vagy azt követő évekhez képest, azonban jó odafigyelni arra, hogy a ház és a szomszéd épület között férjen el a tűzoltóautó, az épület feleljen meg a hatályos jogszabályi előírásoknak. Saját érdekünkben – ajánlja a leendő háztulajdonosok figyelmébe a Bodor Architecture alapítója.

Fotó: Tuchiluș Alex